На своем же сайте увидел такой кричащий рекламный баннер: Инвестируйте в апартаменты «Зорге 9». Ниже самая сладкая информация — рост стоимости +93%. Конечно меня, как инвестора зацепила эта информация и я захотел разобраться. Действительно ли можно купить апартаменты в этом ЖК и продать их через время почти в два раза дороже?! И почему именно на +93% они должны подорожать? Давайте вместе с вами попробуем разобрать в деталях этого проекта. Кто не из Москвы — это один из наиболее узнаваемых комплексов строящихся апартаментов в Москве на сегодня. Я думаю иногородних инвесторов, кто вложился в этот объект тоже довольно много. Собственно скриншот самого рекламного объявления ниже.
Сколько стоят апартаменты в Зорге 9
Открываем официальный сайт застройщика и Циан. На рекламном баннере мы видели, что цены от 9 миллионов рублей начинаются. Попробуем найти такие объявления. Разумеется речь идет про студии площадью до 30 кв.м. Также стоит понимать специфику апартов. Даже после покупки и въезда в «квартиру» вы не сможете получить московскую прописку. Потому что это не жилая квартира, а нежилая недвижимость в виде апартаментов. Поэтому, если вы покупаете с расчетом получить регистрацию в Москве, прописать детей и устроить их в садик или школу, то это не про апарты. Вам нужна квартира, которая будет обладать всеми функциями социальной жизни.
Именно поэтому апартаменты стоят дешевле квартир при прочих равных. Еще большим минусом будет очень дорогая коммуналка. Иногда на может быть в 2-3 раза дороже, чем в квартире. Зачастую такие объекты как раз раскупают на этапе строительства инвесторы, а не жители Москвы с целью последующей жизни в этом объекте. На фотографиях конечно все выглядит красиво. Рендеры они всегда добавляют привлекательности объекту. Но вживую месторасположение под вопросом. Рядом ТЭЦ, промзона, автосервисы и все такое. Застройщик Зорге эти нюансы на фотографиях не показывает.
Разрешение на строительство компания ООО Зорге 9 получила еще 05.06.2018. Застройщиком является St Michael — московский девелопер. В его портфеле не так много проектов (всего 7), но есть довольно известные. Например, из известного — Пресня Сити и Царская площадь. Также есть несколько коммерческих объектов: Южные Врата и ТРЦ Большой в Домодедово. Вот ниже фотка с официального сайта застройщика St Michael. Актуальная цена 9,5 млн рублей за 26,7 кв.м. Цена за квадратный метр больше 350 000 рублей. Считаю, что для такого класса объекта недвижимости это очень дорого.
Динамика роста цен
На Циане есть довольно информативный график динамики роста стоимости апартаментов в этом жилом комплексе. до марта 2019 средняя однушка стоила 8,4 млн, затем начинается рост и к концу 2019 цена достигает 10,1 млн. Затем за 2020 год цена еще вырастает до 14,7 млн, то есть +40% за год. Наконец максимальный ажиотаж вокруг инвестиций в недвижимость приводит к росту цены до 16,8 млн. Таким образом доходность за 3 года (даже меньше) +100% в рублях. Что соответствует эквиваленту 33% годовых. Довольно неплохо для инвестиций в недвижимость. Но есть ли дальнейший потенциал роста?
На конкретном примере видно, что инвестиции в жилую недвижимость более выгодно, чем инвестировать в коммерческую недвижку. Но возможно это просто удачный момент, т.к. рынок сейчас перегрет и цены выросли. На следующие три года такую доходность возможно не получится заработать. Поэтому на рекламном объявлении рост цены на 93% подтверждается. Но это совсем не значит, что в ближайшие годы цена вырастет еще на 3%. Скорее нет, чем да. так что прежде, чем инвестировать в Зорге 9 внимательно нужно взвесить все риски. Потенциал доходности на мой взгляд уже исчерпан. Не думаю, что цена на апартамент с 16 миллионов дойдет до 30 миллионов за 2-3 года.
Зорге 9 отзывы жителей и инвесторов
Забавно, что при попытке найти отзывы инвесторов ЖК Зорге 9 мне открылись отзывы ЖК Рихард. дело в том, что эти два новых жилых комплекса стоят бок о бок. Но застройщики разные и параметры жилья тоже. Так Рихард застраивает группа компаний ФСК. Но давайте посмотрим что пишут в интернете. Какие отзывы о Зорге 9 покупатели недвижимости оставляют? Я пролистал очень много отзывов и практически все положительные. Специально пытался найти негативные, но они совсем единичные. Хотя много видеообзоров про этот ЖК с неоднозначными перспективами. И вопрос скорее не когда достроят Зорге 9, а какая инфраструктура будут вокруг. На данный момент возле дома даже нет магазина Магнит или Птерочки.
Объект немного зажат с одно стороны ж/д путями и ТЭЦ, с другой стороны дорогой. Слева и справа промзона. Вообщем если рассматривать как место дя комфортной жизни с детьми, то вероятно нет. Садики и школы вокруг дома нет, поэтому только переходить через дорого под ЛЭП и куда-то идти. Однозначно перед покупкой нужно приехать на место и посмотреть се вокруг. И конечно здесь большое значение имеет зачем вы покупаете. Если вы холосто и работаете в Москва-Сити и вам нужен только ночлег, то вариант неплохой.
Стоит ли инвестировать
Очевидных драйверов роста цены я не вижу. Ключевую ставку подняли, соответственно ставка по ипотеке выросла уже у многих банков. Получается себестоимость денег увеличилась. Апартаменты подорожали уже почти в два раза. Какой шанс, что они и дальше продолжат рост? Я думаю он совсем минимальный. Возможно этот тот самый идеальный момент для выходы из инвестиций, если вы владеете сейчас площадью в этом ЖК. Но покупать с расчетом, что цена даже через год вырастет — очень сомнительная идея.
