На Московской бирже были запущены торги новым фондом арендной недвижимости от Альфа-Банка. По своей структуре этот финансовый инструмент реализован в виде закрытого паевого фонда, который свободно обращается на бирже. Отличительной особенностью является то, что купленную коммерческую недвижимость управляющая компания сдает сети магазинов Перекресток и Пятерочка.
Ключевые особенности фонда от Альфа-Капитал
Для начала разберем в какие объекты недвижимости вкладывает деньги Альфа. Денежные средства от инвесторов направляются на покупку отдельно стоящих зданий площадью до 1500 квадратных метров. Стоимость таких зданий в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге в диапазоне 100 — 400 миллионов рублей. В этом главное преимущество подобных финансовых инструментов. Далеко не каждый инвестор может себе позволить купить здание за 100 млн.руб и сдать его в аренду Перекрестку.
Дополнительным преимуществом является наличие уже подписанных договоров аренды с годовой доходностью 11-13% в рублях. На момент запуска ПИФа выплата дивидендов не предусмотрена, но с весны 2021 планируются регулярные выплаты доходов. Помимо дивидендов должны расти в цене сами паи фонда. Поэтому при инвестировании в этот инструмент не должно быть проблем с ликвидностью. Тем более якорным арендатором площадей выступает X5 Retail Group. Стоит отметить, что X5 это депозитарная расписка на Московской бирже, которая юридически зарегистрирована за пределами России.
Кстати, если вы получаете дивиденды по X5 Ритейл Групп, то по ним необходимо самостоятельно отчитаться в в ФНС и оплатить налог с дохода. В прошлой статье я подробно описывал процедуру подачи декларации 3-НДФЛ в налоговую. Несмотря на то, что большинству инвесторов кажется исконно российская юрисдикция эмитента. Но вернемся в ПИФу Арендный Поток и разберем его структура и схему взаимодействия.
Структура фонда недвижимости
Подробная информация на официальном сайте УК Альфа-Капитал. Ниже я приведу ключевые особенность этого финансового инструмента, а также схему работы. Из этой схемы очень понятно и логично указаны перемещения денежных средств от инвестора до управляющей компании, которая покупает здания. Владельца ПИФа называют пайщик и он имеет определенную долю. Учет прав на ценные бумаги ведутся в регистраторе Р.О.С.Т. — это сторонняя независимая организация.
Для тех, кто впервые сталкивается с паевыми продуктами рекомендую почитать дополнительную информацию. Несмотря на то, что на рынке такой инструмент существует уже несколько десятилетий, он имеет ряд особенностей.
Например могут быть дополнительные комиссии при досрочном выходе из актива. Или есть ограничения по ликвидности. Другими словами потребуются дополнительные действия с УК для погашения паев. Но после листинга данного ЗПИФ на Московской бирже вопрос с ликвидностью снят. Продать свою лолю можно прямо на бирже со смартфона в привычном режиме.
Получается так, что напрямую арендатор в лице сети магазинов Пятёрочка или Перекресток не заключают договор аренды с пайщиком. Владелец ценных бумаг только косвенно имеет право на распоряжение коммерческой площади.
А именно пайщик доверяет управляющей компании выбирать объекты, покупать их и сдавать в аренду X5. Именно за эту услугу УК Альфа Капитал удерживает комиссию в 1,8% от суммарной стоимость ваших паев. Теперь перейдем к разделу доходности и посмотрим сколько можно заработать.
Какая доходность при инвестировании
Для начала познакомимся с термином СЧА — стоимость чистых активов. Таким образом, если управляющая компания смогла привлечь деньги от розничных инвесторов через продажу ЗПИФов, то весь суммарный объем привлеченных средств и будет называться СЧА. Простыми словами это размер депозита или вклада у каждого отдельного инвестора. С этой суммы у каждого владельца паев УК будет удерживать вознаграждение.
| Срок инвестирования | Вознаграждение УК | Минимальная сумма инвестирования | Ориентир по доходности |
| 5,5 лет | 1,8% от СЧА | 305 000 руб | 10-11% годовых |
Инвестиционный горизонт 5,5 лет с возможностью пролонгации со стороны УК. По окончании срока предусмотрено погашение паев либо будет продлен срок существования инструмента. Как мы уже обсудили размер комиссии за управление составляет 1,8% от суммы вложений. Также предусмотрен минимальный порог входа 305 000 рублей. Но разумеется больше всех интересует доходность. Ведь важно понимать на что можно рассчитывать. Если доходность на уровне 5% годовых, то всегда можно вложиться в банковский депозит с застрахованной частью на 1,4 млн.
Именно потенциальная доходность в диапазоне 8-12% годовых выглядит привлекательной. И это является поводом познакомиться с новым финансовым инструментов. Ведь даже надежные облигации ОФЗ и не все корпоративные могут обеспечить такой доход. Поэтому даже дивиденды от Газпром или других голубых фишек могут проигрывать в доходности. Собственно в этом и есть суть инвестиций. Если хочется получать чуть большую доходность, то всегда нужно выбирать чуть более рискованные инструменты, с которыми ранее не имели дел.
Стоит ли вкладываться в паевые фонды
Каждый выбирает свой путь и отдает предпочтение тем или иным инструментам. Зачастую выбор определяется количеством свободных денег и готовности потерять часть этих денег. Например, имея десятки миллионов рублей достаточно вложить их в надежные облигации под 5% годовых.
Но если есть всего несколько сотен тысяч рублей, то инвестор вынужден искать более доходные инструменты, чтобы быстрее увеличить размер своего капитала. Можно сказать что это даже вынужденная мера, основанная на человеческой жадности.
Поэтому резюмируя вышеизложенное инструменты ЗПИФ являются новыми на российском рынке и имеют определенную привлекательность. И если у вас уже есть портфель из акций и облигаций, то в него можно пробовать добавлять новые активы. И ЗПИФ Арендный Поток 2 кажется вполне достойным и надежным вариантом. Но если у вас последние 300 тысяч и больше нет вообще никаких накоплений, то нужно вспомнить про правило диверсификации.
